什么是有抵押的转让？新房子主要为老房主还按揭？许多人不明白
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什么是有抵押的转让？新房子主要为老房主还按揭？许多人不明白。

近日，自然资源部和全国银监会发布了《关于协作促进房地产有偿转让的通知》，对协作促进房地产有偿转让进行了全面部署。

3月31日，北京市多个部门联合下发通知，在北京正式启动存量房 "带费转让 "模式。

这意味着在未来，"有偿转让 "将成为一种常态，很多人看到这一点非常兴奋，但很多人是莫名其妙的兴奋，很多人不知道有偿转让意味着什么。

事实上，这并不是第一次提出收费转让，在过去的两年里，全国有几个省已经试点了收费转让。

截至目前，全国共有15个省市在100多个地方开展了 "带电转移"，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已全面实施。

对房地产行业的人来说，"带押转让 "的概念并不新鲜。

然而，对于那些没有处理过房产交易的人来说，许多人在看到 "收费转让 "这几个字时并不知道它们的含义。

有些人甚至觉得，所谓带费转让，就是房子还抵押在银行，原房主可以直接把贷款转给下一个房主，相当于下一个房主把贷款还了。

事实上，这是一个完全错误的解释。

你需要清楚的第一件事是，带费结账不一定与贷款的延续性有关。

所谓带押转让，简单来说就是房子目前有抵押，房子的产权还抵押给银行，现在不需要解除抵押，只需要办理转让手续，就可以申请抵押贷款。

按照以前的做法，在房屋转让之前，原房主必须先结清银行贷款，解除抵押，才能在房地产部门登记。

只有在房屋登记在新业主名下后，新业主才能带着房产去银行申请抵押贷款。

在原来的二手货交易方式下，交易时间和交易成本较高。

一方面，房主必须还清银行贷款，解除抵押，然后才能进行房屋交易。

在这个过程中，如果业主自己没有钱，就得从一些托管公司或房地产中介那里借来担保基金，即从金融机构那里借来首付款，这个过程会产生赎回费。

至于取消抵押品赎回权的比率，每个地方都不一样，一般在1%到3%之间，相当于100万美元的房子有1万到3万美元。

由买方和卖方协商由谁来承担这笔取消抵押品赎回权的费用，但当房地产市场比较活跃时，这笔费用通常由买方自己承担。

另一方面，原来的商业模式会增加交易时间。

在实行 "带押转让 "之前，房子要先和银行抵押谈判，抵押解除后，可以拿去房管部门办理过户手续，办理完过户手续后，再拿去银行办理抵押，这可能需要一两个月。

随着 "收费转让 "的引入，交易成本和时间将大大减少。

首先，人们不再需要支付高额的首付费用，即使房子有抵押贷款，他们也不必解除抵押贷款，可以直接进入止赎程序。

取消抵押品赎回权后，新业主将向银行申请抵押贷款。当贷款申请被批准后，这笔钱将被记入原业主的账户，但业主不能移动它，而是由银行控制，这时银行会与原业主做一个过账。

例如，如果原业主仍欠银行50万美元的抵押贷款，而新业主以30万美元的首付购买了该公寓，并申请了另外70万美元的贷款，总额为100万美元，那么银行就会从这100万美元中扣除50万美元的抵押贷款，只将剩余的50万美元直接支付给原业主。

通过这种方式操作，原业主将不必为首付寻找额外的资金，从而降低交易成本。

但是，看到这里，很多人可能会担心，带费过户是不是要还清原来的贷款或解除抵押。万一原房主把房子过户到新房主名下，但新房主因为各种原因没有申请下一笔贷款，你的房子岂不是要泡汤了？

事实上，如果人们能够想到这一点，有关部门肯定也能想到这一点。

为了避免此类问题的发生，考虑到目前一些试点 "带电转移 "的城市的实际表现，有两个主要保障措施。

一是在买卖双方进行交易之前，银行肯定会先审查新业主的贷款申请资格，只有在确保新业主有资格，并通过了银行贷款的初步筛选，支付了首付款的情况下，银行才能允许有偿转让。

如果新房主无法从银行获得贷款，或者新房主在申请贷款后突然不想买房，那么将按照公证书规定的手续取消过户，房屋仍归原房主所有。

当然，除了以上这两项保障措施外，如果将来在国家层面全面推行带押转让，我相信产权部门可能会出台相应的配套措施，比如在双方交易过程中可能会有等待期。

在这段等待期内，新业主必须向银行申请贷款，只有在办理了抵押贷款和结清原抵押贷款，并获得原业主的同意后，才能产生最终的产权。

如果新房主不符合银行的标准，或者贷款申请被批准后又反悔，房子就会自动解除，产权归原房主所有。

通过建立几个保障措施，加载的转移可以在没有任何意外的情况下进行。

而且，通过全面推广这种转让后收费的方式，可以降低交易成本，提高交易效率，有利于促进二手房交易，这给目前相对低迷的二手房市场带来一丝希望。

当然，重要的是要明白，不是每个人都有资格获得 "收费转让"，在实际操作中，"收费转让 "必须满足四个条件。

1.房子是个人产权的，不是公司产权的；

2.只能有一个抵押贷款，不能有第二个抵押贷款；

3.房子是商业抵押贷款，不是商业贷款，必须支付公积金部分的组合；

4.买方必须是全额付款或有纯商业贷款。

如果买方和卖方满足上述4个条件，那么就可以用转让来代替收费。