2023楼市曙光已现！国家做出选择，房地产走势已明朗
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2023楼市曙光已现！国家做出选择，房地产走势已明朗

房事，一直是老百姓最关心的话题。

但是，阻碍房地产回暖的因素有很多，在市场不好的情况下，任何一个都可以拖垮一个企业。

特别是最近，随着各项金融支持房地产的系列政策落地，以及各地对之前防控政策的调整优化，可以明显看到各行各业逐渐恢复正常生产的趋势。

报告：一季度房地产业金融环境略有改善，房价跌幅见底

根据央行《金融机构贷款投向报告》：

截至2023年一季度末，个人住房贷款余额为38.94万亿元。同比增速连续24个季度回落，并创下2011年以来的最低值0.3%。

综合分析，主要原因有两方面：

其一是当下居民收入受经济影响较大，居民提前还贷的预期较为强烈；其二是居民对房价预期较差，购房意愿不足导致需求端明显收缩。

今年4月房地产市场成交复苏疲软，预计二三季度全国个人住房贷款余额同比增速有一定概率继续下行甚至转负。

首套房贷平均利率继续下降，季度末已低至4.02%，创下2011年以来的最低记录。

综合分析看来，从2011年至今，全国房地产业金融环境指数有4个阶段低点，分别出现在2012年一季度、2014年三季度、2018年二季度和2022年一季度。

百城二手房价格指数同比在2022年前也有3个较明显的阶段低点，分别出现在2012年二季度、2015年一季度和2019年三季度。

那么，探索房地产业发展新模式，路在何方？

不久前，中共中央政治局会议在部署房地产市场相关工作时指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。这次会议传递出几个信号，为房地产市场未来发展指明了方向。

那么，重点其实是三个方面，我们来简单提炼一下：

首先，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位始终未变，这也是房地产市场企稳回升的基础。

商房宝剑 分析：一系列政策举措重点针对刚性和改善性住房需求。购买第一套住房的给予大力支持，降低首付比例、首套利率等；购买第二套住房的给予合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均给予政策支持；而购买三套以上住房的原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

其次，房地产市场相关支持政策仍有空间。从市场传来的消息看，近来市场观望情绪又有所回升。

商房宝剑 分析：这意味着，各地应继续采取积极措施促进市场回暖。因城施策、“一区一策”促进房地产市场平稳健康发展的城市和地区有所增多。北京市提出多子女家庭和职住平衡家庭的购房政策将在房山区进行试点，上海市对多子女家庭购买首套住房的住房公积金贷款限额上调20%。

再次，保交楼、保民生、保稳定工作仍是提振购房者对楼市信心的关键。

商房宝剑 分析：保交楼就是保民生、保稳定。去年年中以来，有关部门和各地积极推进保交楼，采取了一系列金融支持举措，取得一定成效。保交楼工作还应持续不断推进，如果开发商不能按合同约定按时交付，购房者权益将受到严重损害，同时可能成为社会不稳定事件和金融风险的导火索。只有保交楼，购房者合法权益才能得到良好维护，也有助于观望者恢复对房地产市场的信心，让市场重回良性循环轨道。

所以，业内普遍认为，房地产业未来发展的大势是基本清晰的，发展新模式也须顺应大势。

过去，高杠杆、高负债、高周转的模式积弊已久，已行不通。我国已经从过去的大拆大建走向开发与改造并重的城市更新阶段；租购并举之下，住房租赁在解决居住问题方面将发挥更突出作用；美好居住生活不仅需要更优质的房子，还需要更好的配套和服务等。

路在何方？专家认为，新发展模式的探索，应在未来发展的大趋势中寻找突破口。

目标锁定了城中村改造。

在城中村改造过程中发展住房租赁，有利于租购并举解决好城镇居民的居住问题，值得推广借鉴。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是城市更新的重要体现。

城中村改造能够更好安置城中村居民，改善城中村居住环境。

我们可以看到，在一些城市的实践中，把城中村改造与发展住房租赁结合起来，包括在城中村改造的同时配置中小户型租赁住房，建立城中村住房规模化租赁改造机制，以及城中村存量住房在满足要求时可转为保障性租赁住房等，能够提升租赁住房的有效供给，为新市民、青年人解决居住问题提供更大空间。

在超大特大城市推进“平急两用”公共基础设施建设，有助于更好统筹发展与安全。各地将按照要求将“平急两用”理念融入城市整体规划，建设改造一批“平急两用”的民宿和酒店、升级一批应急医疗服务点等，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板，加快周边乡村振兴发展。

各地应以保障性租赁住房为重点，持续推进保障性住房的规划建设。我国已经完成保障性住房的顶层设计，将加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。在保障性住房的三个主要种类中，公租房主要针对低收入住房困难群体，予以实物配租或者货币补贴。保障性租赁住房主要针对新市民、青年人。而当新市民、青年人经济状况改善，但财力等各方面条件仍不足以购买普通商品住房时，可以选择购买共有产权住房这类保障性住房，与政府共同持有房屋产权，减轻购房压力。