上海的这几类房子，跌惨了
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众所周知，本轮周期2020年中起势，2021年初触顶，此后一直阴跌。

上海楼市不是铁板一块，2021年至今逆势上涨的区域不是没有。

下行板块内部也有分化，下跌程度千差万别，跌幅最大的当属这三类区域。

01

高营销溢价区域

如果只看当下，房价都是对的。

房价是买卖双方达成一致的结果，是买家用人民币买出来的，怎么会错呢？

房地产是个性化行业，你喜欢不喜欢没用，有人喜欢、有人愿意花钱，价格就是对的。

房价出现错误只有一个情况：买方被骗了。

或者说买方没有戳破信息壁垒，被一些虚假、夸大的信息误导了决策。

徐汇斜土路、长宁新华路这种区域，十来年没新房，房地产市场是个人房东和个人买家博弈，基本不存在信息差。

真正能够制造信息屏障的，是开发商。

外环附近的楼盘货值几十个亿，通常会拿一亿以上人民币出来做营销。

如果十几个楼盘集中到一起，这片区域立马炒热。

媒体行业有句话是，你看到的信息，都是别人想让你看到的。

大熊猫丫丫回国的消息举国皆知，网上铺天盖地。

内蒙古矿难死了50多人，很多人不知道，各个平台信息也很少。

这种现象对不对我们不讲，至少可以确认的是，信息屏障的确存在。

所以新房集中的地方，房价容易高估。

开发商斥巨资做营销，你能看到的大部分都是开发商想让你看到的。

利好信息容易夸大、利空信息你根本看不到。

名字叫虹桥的地方有三个，分别是闵行虹桥镇、长宁虹桥经济技术开发区、虹桥商务区。

桥商务区十分之一。

虹桥经济技术开发区是中央活动区，无论是定位还是能级都远高过虹桥商务区，但是网上的解读信息几乎没有。

这种背景下，大虹桥房价被高估就非常正常。

大家被迫看了太多利好消息，利空消息被隐藏，你的估价体系就存在偏差。

林肯说你可以在所有的时间欺骗一部分人，也可以在一段时间欺骗所有人，但你不可能在所有的时间欺骗所有的人。

随着时间推移，信息屏障慢慢打破，房价就会回落到正常区间。

万科天空之城挂牌价曾经超过10万，成交价也高达9.5万，现在已经回落到8万左右。

低于8万的成交，大家已经见怪不怪。

跌去的这100多万，就是营销带来的溢价。

开发商花一亿做营销，一定要带来5亿以上的收益。

再比如新江湾城，曾经也因为营销溢价套住不少人。

合生江湾国际公寓2006年上市只卖11000元/平米，还不好卖。

这个价格中规中矩，当时黄浦耀江花园25000元，大宁慧芝湖花园13000元。

2007年新江湾城开始疯狂炒作，房价迅速透支。

2007年6月，绿城拿到了新江湾城D1地块，楼面价高达12500元/平。

合生江湾国际公寓立马提价到16000元/平。

同年10月，仁恒又拿了D3地块，楼面价达到20000元/平。

合生江湾国际公寓二话不说，将房价提到了24000元/平。

半年时间，房价翻了一倍还不止。

此后新江湾不断拍地，房价不停地涨，2010年已经高达4-5万。

仁恒怡庭因为有别墅，2010年开盘价高达6.29万/平；华润新江湾九里2011年开盘，单价5.5万/平。

2010年，桃浦恒盛鼎城圣都汇只有2.2万/平，徐汇滨江高溢价盘百汇园也才5万/平。

2011年后新江湾进入了长达5年的横盘期，消化这段时间营销溢价。

2021年后营销溢价被打没的，还有前滩、临港等等。

现在上海楼市也有不少高溢价区域，你知道是哪里吗？

02

房价分化的牺牲区域

上面是短期、人为的房价扭曲，还有一些下跌区域是长期、自然演变的结果。

很早之前环二就提出上海楼市要分化（《》），现在慢慢的进入尾声。

2020年以来，涨幅最高的区域是新天地、黄浦滨江这样的顶豪区域。

本轮周期新天地几乎翻了一倍，即使经历了疫情还能再冲新高。

联洋、大宁这样的中产社区紧随其后，涨幅普遍40%-50%左右。

到九亭、江桥这样的近郊，涨幅可能只有30%上下。 徐行、小昆山、柘林这样的远郊房价却跌了不少。

实际上很多偏远地区房价已经6年不涨。

2017年3月恒文星尚湾毛坯单价4.2万，现在装修好二手房都卖不到4.2万。

凯德新视界位于万祥，现在属于临港新片区。2017年新房卖2.3万元，现在二手房单价只卖2.1万，跌幅10%

2017年3月首创旭辉城开盘，单价2.9-3万；2023年3月，二手房单价3万左右。

这样的小区，环二能列出上百个。

环二预测这些小区还将阴跌，至少4年内涨不起来。

4年内还不涨，意味着这些小区阴跌了10年！ 房价10年不涨大家知道什么意思吗？

10年不涨，等于房价腰斩。

10年不涨，意味着上海楼市上车门槛大幅度降低。

10年不涨，大家抱怨上海房价高的声音就渐渐消失。

如果你的目标只是在上海买套房，2027年比2017年要容易得多。

上海楼市将彻底东京化，普通老百姓买房不再困难，但是你要买好房子，难度指数级增加。

这10年底层资产不涨，市区优质资产却可能翻倍。

这意味着郊区置换到市区，难度翻了4倍。

或者说楼市固化，带来了阶层固化。

徐行、小昆山、柘林这样的区域，与市区已经完全没有交集。

这个过程一直缓慢进行，如果只看2023年，可能小昆山、柘林与市区趋势差不多。

拉长十年，就出现天壤之别。

这个过程一直持续进行，买在远郊的朋友注定要成为牺牲品。

换句话说，没有你们的资产缩水，就没有市区的资产暴涨。

当然领导无所谓，一拉均价变化不大，楼市调控再次获得巨大成功。

03

老破小学区房

这段时间下滑严重的，还有学区房，尤其是市区老破小。

2020年前后学区政策大变，民办摇号入学、公民同招几记重锤砸向民办，公办学区开始推高。

学区的利好，也推高了2020年的涨幅。

登高必跌重，随着三价就低政策、学区政策的调整，学区房开始走低。

高峰时梅园三街坊卖到20万以上单价，现在已经降到13万左右，跌幅超过35%。

当然影响更大的是杨浦，无论是鞍山新村、密云小区还是控江路的老破小，都开启跳水模式。

这轮学区房降价原因非常复杂，有学区自身因素，也有地段因素。

一些强势区域，徐汇、静安等等，学区房并没有大幅下滑。

比如静安区海防村，房价一直在18万左右波动，并没有明显下滑趋势。

综合来看，老破小学区的打击主要有两锤。

第一锤是，教育均等化的不断推进。

上海之前教育资源很不均衡，市区优质学校垄断了名额。

集团化办学推出后，郊区名校越来越多。

有人觉得郊区都是伪学区，挂名而已。实际的结果是，确实有不少重视教育的家庭买了郊区分校。

学校成绩高低，大多数情况看生源。生源外流，郊区名额就越来越多。

为了学区买入崇明、临港的不在少数，因为这两个地方都有上实分校。

优质生源外流，部分市区学校成绩下滑，学区溢价就要缩水。

第二锤是，年轻客群正在逃离老破小。

90后是一个重视生活品质的群体，他们更希望在学区、居住品质上取得平衡。

学区不一定非得顶级，只要不是“菜小”、“菜中”大家就能接受，这些中等偏上的学区溢价不高，就能买得到比较好的房子。

杨浦打一、控二这样的学校固然好，但是房子实在太老、溢价实在太高，年轻人不一定买单。

当然杨浦学区房暴跌原因很复杂，大家可以查阅环二之前的分析（《》），房屋品质有限只是原因之一。

这两记重锤下来，许多老破小学区房就顶不住了。

愿意为了教育牺牲生活品质的家庭还是存在，所以海防村还是有人托底。

这个群体数量缩水了，只能托得动顶级学区。

2022年上海普通高中分数线520分，静教院附校全学校只有3个人低于610分。

上了静教院附校，几乎100%考上高中，要知道上海有一半的孩子读不了高中。

2022年静安四校裸考分数线714分，静教院附校共199人参加中考，714分以上有31人。

2022年名额分配到校32人，名额分配到区40人，基本区域垄断。

总体而言，静教院成绩比以前很多民办还好。

民办学校招生需要考试，静教院附校可是不选择生源，对口招生。

也就是说普通学生进来也能培养的很厉害。

有这个成绩，对口的海防村小区还是有人愿意托底。

其他成绩好靠生源的学区，溢价就缩水严重。

以上是三类主要下跌的区域，还有其他一些个例，欢迎大家补充。

以上为正文

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